Systém vnitřních zásad (SVZ) je písemný dokument, kterým povinná osoba podle AML zákona popisuje, jak ve své praxi plní povinnosti proti praní špinavých peněz: jak identifikuje a kontroluje klienty, jak rozpoznává rizikové obchody, co dělá při podezření a jak školí své lidi. Vychází z hodnocení rizik a je to první dokument, který si Finanční analytický úřad při kontrole vyžádá.
Realitní zprostředkovatel jako povinná osoba se bez funkčních vnitřních postupů neobejde — funkční postupy odpovídají konkrétní praxi. Písemná forma má zákonné výjimky popsané níže.
Kdo musí SVZ zpracovat písemně
Realitní sektor patří pod § 21 odst. 2: písemný SVZ má vzniknout do 60 dnů od vzniku postavení povinné osoby. Odstavce 3 a 4 stanoví výjimky, zejména pro osobu bez dalších pracovníků nebo při smluvním výkonu činnosti pouze pro jednu jinou povinnou osobu, jejíž SVZ činnost dostatečně upravuje a makléř se jím řídí. Výjimka z písemné formy neruší povinnost účinné AML postupy zavést a používat. Viz výklad FAÚ.
K čemu systém vnitřních zásad slouží
AML zákon v § 21 ukládá povinným osobám zavést a uplatňovat odpovídající strategie a postupy vnitřní kontroly ke zmírňování a účinnému řízení rizik legalizace výnosů z trestné činnosti. Zjednodušeně: zákon nechce, abyste rizika řešili intuitivně, ale abyste měli předem popsáno, kdo, kdy a jak co udělá.
V praxi SVZ plní tři role najednou. Za prvé je to návod pro vás a vaše makléře — když přijde klient s hotovostí nebo zahraniční firmou v zádech, nikdo nemusí improvizovat. Za druhé je to důkaz pro FAÚ, že povinnosti neplníte náhodně. A za třetí je to štít: pokud makléř postupoval podle funkčních vnitřních zásad, výrazně se snižuje riziko, že pochybení jednotlivce dopadne na celou kancelář.
Co musí systém vnitřních zásad obsahovat
Obsah vychází přímo z AML zákona a z metodické praxe FAÚ. U realitního zprostředkovatele by v dokumentu nemělo chybět zejména:
- podrobnosti identifikace klienta — kdy identifikaci provádíte, jaké doklady vyžadujete, jak postupujete u fyzických a právnických osob a při zastoupení (viz identifikace klienta),
- postupy kontroly klienta — kdy provádíte kontrolu klienta, jak zjišťujete skutečného majitele, účel obchodu a původ prostředků,
- rizikové faktory a jejich vyhodnocení — navázané na písemné hodnocení rizik podle § 21a,
- postup při zjištění podezřelého obchodu — kdo posuzuje, kdo a jak podává oznámení FAÚ, jak se dodržuje mlčenlivost (viz podezřelý obchod),
- pravidla pro politicky exponované osoby a osoby ze sankčních seznamů (viz PEP),
- odklad splnění příkazu klienta — kdy obchod nesmíte provést,
- systém školení — kdo, kdy a s jakým obsahem, včetně dokladování,
- uchovávání údajů a dokumentů — co a jak dlouho archivujete (základní lhůta je 10 let),
- určení odpovědné osoby — kdo v kanceláři AML agendu řídí a kdo komunikuje s FAÚ.
Jak doložit, že postupy skutečně používáte
Písemnou povinnost a výjimky posuďte podle předchozí části. Prakticky se vyplatí mít srozumitelný popis vlastních postupů i tehdy, když se na vás vztahuje výjimka; jde však o doporučení, nikoli rozšíření zákonné povinnosti.
Připravte si také důkazy z konkrétních obchodů: vyplněné dotazníky, záznamy o provedené kontrole, vyhodnocení rizik a doložené školení. Samotný dokument skutečné plnění nenahrazuje.
Hodnocení rizik je základ, ne příloha
FAÚ opakovaně vytýká, že povinné osoby mají SVZ bez skutečného hodnocení rizik — nebo hodnocení, které nepopisuje jejich reálnou činnost. Dokumenty na sebe musí navazovat: rizika → opatření → postupy.
Proč stažená šablona u kontroly neobstojí
Šablony kolující po internetu mají tři typické vady. Za prvé popisují činnost, kterou nevykonáváte — směnárenské služby, úvěry, virtuální aktiva — a naopak neřeší to, co děláte denně: rezervační smlouvy, úschovy, spolupráci s hypotečními poradci. Kontrolor pozná na první pohled, že dokument nikdy neprošel vaší praxí.
Za druhé bývají zastaralé. AML předpisy se v posledních letech mění opakovaně a od 10. 7. 2027 se začne přímo aplikovat evropské nařízení AMLR (viz nová AML regulace EU) — šablona z roku 2021 nemůže odpovídat dnešním povinnostem.
A za třetí: šablona vás nenaučí podle ní jednat. Postihnout lze nedostatky povinné dokumentace i to, že jste klienta neidentifikovali, kontrolu neprovedli nebo podezřelý obchod neoznámili — protože jste nevěděli, že máte. Dokument, kterému nerozumíte, před tím neochrání.
Chybějící nebo nefunkční zásady = samostatná pokuta
Za nedostatky ve vnitřních zásadách, hodnocení rizik nebo školení hrozí pokuta až 1 000 000 Kč — a to i tehdy, když se žádný závadový obchod nestal. Přehled sankcí najdete v článku pokuty za porušení AML.
Jak vypadá dobrý systém vnitřních zásad pro realitní kancelář
Dobrý dokument je krátký natolik, aby ho makléři skutečně četli, a konkrétní natolik, aby podle něj šlo jednat bez právníka po ruce. Popisuje vaše reálné procesy: kdo dává klientovi dotazník při náběru zakázky, kdo ověřuje skutečného majitele u s.r.o., co makléř udělá, když klient chce platit hotově, a komu v kanceláři hlásí pochybnosti.
K dokumentu patří přílohy, se kterými se pracuje denně: identifikační dotazník, checklist rizikových faktorů, vzor záznamu o kontrole klienta a evidence školení. Samotný text bez těchto nástrojů zůstane v šuplíku.
Jak systém vnitřních zásad získat
Máte dvě poctivé cesty. První: napsat si ho sami — jde to, pokud AML problematice rozumíte; základ znalostí pokryje e-learning a vodítkem jsou metodické materiály FAÚ. Počítejte s tím, že první verze zabere dny práce a bude ji potřeba pravidelně aktualizovat.
Druhá cesta: nechat si dokumentaci připravit na míru od advokátů, kteří AML v realitách řeší opakovaně. Dostanete hodnocení rizik, systém vnitřních zásad i pracovní přílohy popisující vaši skutečnou praxi — a při kontrole FAÚ nebudete vysvětlovat cizí dokument.
Časté otázky
Co je systém vnitřních zásad?
Písemný dokument povinné osoby podle AML zákona, který popisuje postupy identifikace a kontroly klienta, vyhodnocování rizik, řešení podezřelých obchodů, školení a uchovávání dokumentace. Vychází z hodnocení rizik podle § 21a AML zákona.
Musí mít realitní makléř systém vnitřních zásad?
Realitní zprostředkovatel je povinná osoba a musí mít zavedené vnitřní postupy k řízení AML rizik. Písemnou formu ukládá § 21 odst. 2, s výjimkami podle odstavců 3 a 4. Konkrétní podmínky jsou vysvětlené výše; samotná výjimka neruší ostatní AML povinnosti.
Co hrozí za chybějící systém vnitřních zásad?
Pokuta až 1 000 000 Kč za nedostatky ve vnitřních zásadách, hodnocení rizik nebo školení — i bez toho, aby došlo k závadovému obchodu. Vyšší sankce hrozí, pokud kvůli chybějícím postupům selže identifikace, kontrola nebo oznámení podezřelého obchodu.
Stačí stažená šablona systému vnitřních zásad?
U kontroly zpravidla neobstojí. Šablona nepopisuje vaši skutečnou činnost, bývá zastaralá a hlavně vás nenaučí podle ní jednat. FAÚ posuzuje, jak povinnosti reálně plníte — dokument je jen důkazní základ.
Jak často se systém vnitřních zásad aktualizuje?
Vždy při změně právní úpravy, změně vaší činnosti (nové služby, nové typy klientů) a při zjištění nedostatků. Hodnocení rizik, ze kterého SVZ vychází, je třeba průběžně udržovat aktuální — v praxi ho revidujte nejméně jednou ročně.
Kolik stojí AML dokumentace na míru?
Kompletní AML dokumentace pro realitní kancelář (hodnocení rizik, systém vnitřních zásad, pracovní přílohy) připravená advokáty stojí 14 900 Kč. Součástí je konzultace k vaší praxi, aby dokumenty odpovídaly tomu, co skutečně děláte.
Publikováno 5. 8. 2026 · aktualizováno 8. 9. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.