Kontrolu dodržování AML zákona provádí u realitních makléřů především Finanční analytický úřad (FAÚ) — a první, co při ní vyžaduje, je písemná AML dokumentace: hodnocení rizik, vnitřní postupy a doklady o školení. Kontrola typicky začíná písemným oznámením s výzvou k předložení dokumentů a teprve podle jejich stavu se rozhoduje, jak hluboko úřad půjde.
Tenhle článek popisuje průběh kontroly krok za krokem — od první obálky s datovou zprávou po případné řízení o přestupku — a hlavně to, co rozhoduje o výsledku dřív, než kontrola vůbec začne.
Kdo je FAÚ a proč kontroluje makléře
Finanční analytický úřad je správní úřad podřízený Ministerstvu financí. Přijímá oznámení o podezřelých obchodech, analyzuje je a dozoruje, zda povinné osoby plní povinnosti podle AML zákona. Realitní zprostředkovatel je povinná osoba, takže spadá do jeho dozorové působnosti. (Živnostenské úřady kontrolují jiný předpis — zákon o realitním zprostředkování, tedy oprávnění a pojištění; AML povinnosti dozoruje FAÚ.)
FAÚ nekontroluje jen velké hráče. Kontroly cílí i na malé kanceláře a samostatné makléře — často na základě analýzy oznámení, podnětů z jiných řízení nebo prostě proto, že daný segment úřad zrovna plošně prověřuje. Argument „jsem malý, mě si nevšimnou" statisticky neplatí a právně neobstojí vůbec.
Jak se kontrola zahajuje
Nejčastější scénář: do datové schránky přijde oznámení o zahájení kontroly s výzvou k předložení dokumentů ve stanovené lhůtě — typicky v řádu dnů až týdnů. Kontrola na dálku (korespondenční) je u makléřů běžnější než fyzická návštěva; úřad ale může přijít i na místo, a to zásadně bez povinnosti se předem ohlásit.
Už forma odpovědi vypovídá o stavu vašich procesů. Kdo má dokumentaci hotovou, pošle ji obratem datovou schránkou a kontrola často proběhne celá písemně. Kdo ji začne teprve psát, prozradí to — dokument vytvořený minulý týden s datem „před třemi lety" je přesně ten typ situace, kterou kontroloři poznají a která důvěryhodnost celé kanceláře potopí.
Lhůty berte vážně
Neposkytnutí součinnosti při kontrole je samostatný přestupek. Pokud lhůtu nemůžete stihnout, požádejte o její prodloužení — mlčení nebo ignorování výzvy je nejhorší možná reakce.
Co úřad vyžaduje jako první: dokumentace
Standardní výzva míří na tři okruhy dokumentů. Právě jejich stav rozhoduje o tom, jestli kontrola skončí bez opatření, nebo přeroste v řízení o přestupku:
- Písemné [hodnocení rizik](/hodnoceni-rizik) — dokument popisující, jaká AML rizika vaše činnost nese (typy klientů, obchodů, lokalit) a jak je řídíte.
- [Systém vnitřních zásad](/system-vnitrnich-zasad) — vnitřní postupy: kdo a jak provádí identifikaci a kontrolu klienta, jak se pozná a hlásí podezřelý obchod, kdo odpovídá za komunikaci s FAÚ.
- Doklady o [školení](/aml-skoleni) — kdy proběhlo, kdo se účastnil, co bylo obsahem. Zákon vyžaduje školení minimálně jednou za 12 měsíců.
- Záznamy ke konkrétním obchodům — vyplněné AML dotazníky, kopie dokladů, záznamy o kontrole klienta. Uchovávají se 10 let.
Průběh kontroly: od dokumentů ke konkrétním obchodům
Po formální kontrole dokumentace úřad typicky vybere vzorek konkrétních obchodů a chce vidět, jak papírové postupy fungují v praxi: u tohoto prodeje — kdy jste klienta identifikovali, čím jste ověřili totožnost, jak jste zjišťovali skutečného majitele kupující s.r.o., proč jste obchod nevyhodnotili jako podezřelý.
Rozpor mezi dokumentací a praxí je častější nález než chybějící dokumentace. Mít v systému vnitřních zásad napsáno „u každého klienta ověřujeme PEP status" a nemít o tom u jediného obchodu záznam je horší vizitka než střízlivý postup, který se skutečně dodržuje. I proto nedoporučujeme stažené šablony — popisují procesy, které kancelář reálně nedělá.
Protokol, námitky a co následuje
Výstupem kontroly je protokol o kontrole se zjištěními. Proti kontrolním zjištěním lze podat námitky ve lhůtě uvedené v protokolu — má smysl je podávat věcně a s doklady, ne formálně; námitkové řízení je poslední místo, kde se dá výsledek zvrátit bez sankce.
Podle závažnosti zjištění kontrola končí třemi způsoby: bez opatření (výjimka, ale existuje), uložením opatření k nápravě s termínem, nebo předáním do řízení o přestupku. V řízení o přestupku už jde o pokutu — sazby podle jednotlivých porušení rozebíráme v článku pokuty za porušení AML; u identifikace a kontroly klienta jdou až do 10 000 000 Kč.
Při ukládání pokuty úřad zohledňuje závažnost, délku trvání, míru zavinění a přístup kontrolované osoby. Funkční dokumentace a doložené školení jsou polehčující okolnosti i tehdy, když se najde dílčí pochybení — a přesně proto se vyplatí mít je dřív, než kontrola přijde.
Jak se připravit: kontrolní seznam
Příprava na kontrolu FAÚ není jednorázový úklid, ale stav, ve kterém kancelář běžně funguje. Minimální sada, kterou byste měli být schopni předložit do 48 hodin:
- aktuální písemné hodnocení rizik podepsané a datované,
- systém vnitřních zásad odpovídající tomu, co skutečně děláte,
- doklady o školení všech makléřů za posledních 12 měsíců,
- vyplněné AML dotazníky a záznamy o identifikaci ke každému obchodu za posledních 10 let,
- určenou kontaktní osobu pro styk s FAÚ.
Nemáte dokumentaci? Řešte to před kontrolou, ne při ní
Připravíme kompletní AML dokumentaci na míru vaší praxi — hodnocení rizik, systém vnitřních zásad a postupy, které při kontrole obstojí, za 14 900 Kč. Levnější pojistka proti milionové pokutě neexistuje.
Časté otázky
Kdo kontroluje AML povinnosti realitních makléřů?
Finanční analytický úřad (FAÚ), správní úřad podřízený Ministerstvu financí — je pro realitní zprostředkovatele dozorčím úřadem podle AML zákona a zároveň přijímá oznámení o podezřelých obchodech. Živnostenské úřady kontrolují zákon o realitním zprostředkování, ne AML.
Ohlašuje se kontrola FAÚ předem?
Typicky přijde písemné oznámení o zahájení kontroly s výzvou k předložení dokumentů. Úřad ale může provést kontrolu i na místě bez předchozího ohlášení. Na neohlášenou kontrolu se nelze připravit jinak než tím, že máte AML procesy trvale v pořádku.
Co FAÚ při kontrole chce vidět jako první?
Písemné hodnocení rizik, systém vnitřních zásad, doklady o školení a záznamy o identifikaci a kontrole klientů ke konkrétním obchodům. Stav dokumentace zpravidla určuje, jak hluboko kontrola půjde.
Jak dlouho musím uchovávat AML záznamy?
Údaje a doklady o identifikaci a kontrole klienta se uchovávají 10 let od ukončení obchodního vztahu nebo uskutečnění obchodu. Při kontrole je musíte být schopni předložit.
Můžu se proti výsledku kontroly bránit?
Ano. Proti kontrolním zjištěním lze podat námitky ve lhůtě uvedené v protokolu o kontrole. Pokud věc přeroste v řízení o přestupku, máte v něm plná procesní práva včetně opravných prostředků proti rozhodnutí o pokutě.
Co když dokumentaci nemám vůbec?
Chybějící hodnocení rizik a vnitřní zásady jsou samostatný přestupek — a při kontrole se nedají dopsat zpětně. Nechte si dokumentaci připravit na míru dřív, než kontrola přijde; hotová advokátní dokumentace stojí zlomek nejnižší pokuty.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.