Kontrola klienta je druhý stupeň AML prověření: zatímco identifikace odpovídá na otázku „kdo je můj klient", kontrola odpovídá na otázky „co ten obchod znamená, čí peníze v něm jsou a dává to celé smysl". AML zákon ji upravuje v § 9 a pro realitního makléře je povinná u obchodů vyšší hodnoty a v rizikovějších situacích — tedy u velké části realitních obchodů.
V článku projdeme, kdy kontrola vzniká, co přesně obnáší, kdy stačí zjednodušená a kdy je nutná zesílená — a jak se ptát na zdroj peněz, aniž byste klienta ztratili.
Identifikace vs. kontrola: dva různé kroky
Identifikace klienta je formální ověření totožnosti podle průkazu. Kontrola klienta je obsahové prověření obchodu — makléř musí rozumět tomu, co se v obchodu děje, a umět posoudit, zda odpovídá tomu, co o klientovi ví.
V praxi oba kroky splývají do jednoho procesu: klient vyplní AML dotazník, makléř ověří údaje a vyhodnotí, zda něco nevybočuje. Právně jde ale o dvě samostatné povinnosti — a pokuta hrozí za zanedbání každé z nich zvlášť.
Kdy je kontrola klienta povinná
Kontrolu klienta provádí povinná osoba zejména v těchto situacích:
- obchod vyšší hodnoty — hranice je stanovena na 15 000 EUR; prodej nemovitosti ji překročí prakticky vždy,
- obchodní vztah — dlouhodobější spolupráce s klientem (např. správa portfolia investora),
- politicky exponovaná osoba — u PEP vždy, bez ohledu na hodnotu,
- klient z rizikové třetí země určené evropským seznamem,
- podezřelý obchod — jakmile existuje podezření, kontrola se provádí bez ohledu na limity.
Prakticky: u prodeje kontrolujte vždy
Realitní obchod pod 15 000 EUR v podstatě neexistuje. Nastavte si proces tak, že kontrola klienta je standardní součást každého prodeje — ušetříte si rozhodování případ od případu i chyby z opomenutí.
Co kontrola klienta obnáší
Podle § 9 AML zákona kontrola zahrnuje čtyři okruhy zjišťování:
- účel a zamýšlená povaha obchodu — proč klient kupuje či prodává, k čemu má nemovitost sloužit,
- vlastnická a řídicí struktura klienta a [skutečný majitel](/skutecny-majitel) — u právnických osob zjistíte, kdo firmu v konečném důsledku vlastní, a ověříte zápis v evidenci skutečných majitelů,
- zdroj peněžních prostředků — odkud pocházejí peníze na koupi; u rizikovějších obchodů i původ celkového majetku klienta,
- průběžné sledování obchodního vztahu — u dlouhodobé spolupráce kontrolujete, zda transakce odpovídají tomu, co o klientovi víte.
Zdroj peněz: jak se ptát, aby klient odpověděl
Otázka na původ peněz je pro makléře nejcitlivější část kontroly. Funguje jedno jednoduché pravidlo: vysvětlete, že jde o zákonnou povinnost, kterou máte vůči každému klientovi — ne o projev nedůvěry. Věta „tuhle otázku mi ukládá AML zákon a ptám se na ni u každého obchodu" normalizuje celý rozhovor.
Odpověď vždy zaznamenejte a přiměřeně ověřte. „Prodej předchozí nemovitosti" lze doložit kupní smlouvou, „hypotéka" úvěrovou dokumentací, „úspory" výpisem z účtu. Nepotřebujete forenzní audit — potřebujete odpověď, která dává smysl a kterou umíte založit do složky.
Nesedící odpověď je varovný signál
Klient s nízkými příjmy kupující v hotovosti, peníze přicházející po částech z různých účtů nebo ze zahraničí bez vysvětlení — to jsou typické znaky podezřelého obchodu, které je potřeba vyhodnotit a případně oznámit FAÚ.
Zjednodušená a zesílená kontrola
Zákon pracuje s rizikovým přístupem. U prokazatelně nízkorizikových klientů (např. orgány veřejné moci nebo společnosti kotované na regulovaném trhu) lze provést kontrolu ve zjednodušeném rozsahu. Vždy ale musíte umět doložit, proč jste klienta za nízkorizikového považovali.
Naopak zesílenou kontrolu provádíte u vyššího rizika: u politicky exponovaných osob, klientů z rizikových zemí, u neobvykle složitých či neprůhledných struktur a všude tam, kde to vyplyne z vašeho hodnocení rizik. Zesílení typicky znamená: důkladnější doložení zdroje prostředků i majetku, více ověřovacích dokumentů a schválení obchodu odpovědnou osobou ve vaší kanceláři.
Jak kontrolu zdokumentovat
Kontrola, kterou nelze doložit, se při kontrole FAÚ rovná kontrole neprovedené. Ke každému obchodu proto uchovávejte: vyplněný dotazník, výpis z evidence skutečných majitelů, záznam o vyhodnocení rizika (klidně tři věty — ale napsané), doklady ke zdroji prostředků a poznámku, kdo a kdy kontrolu provedl. Vše po dobu 10 let.
Pokud klient součinnost odmítne a kontrolu nelze provést, zákon zakazuje obchod uskutečnit — a situaci je namístě vyhodnotit jako možný podezřelý obchod.
Časté otázky
Jaký je rozdíl mezi identifikací a kontrolou klienta?
Identifikace ověřuje totožnost klienta podle průkazu. Kontrola jde dál — zjišťuje účel obchodu, skutečného majitele, zdroj peněz a sleduje, zda obchod odpovídá tomu, co o klientovi víte. Jde o dvě samostatné zákonné povinnosti.
Musím kontrolovat každého kupujícího?
Prakticky ano. Kontrola je povinná u obchodů nad 15 000 EUR — což prodej nemovitosti splní vždy. Bez ohledu na hodnotu se kontroluje u politicky exponovaných osob, klientů z rizikových zemí a při podezření.
Jak mám doložit zdroj peněz klienta?
Přiměřeně povaze obchodu: kupní smlouvou z předchozího prodeje, úvěrovou dokumentací u hypotéky, výpisem z účtu u úspor, darovací smlouvou u daru. Odpověď klienta zaznamenejte a uložte doklady, které ji podporují.
Co když klient odmítne sdělit původ prostředků?
Bez provedené kontroly nesmíte obchod uskutečnit. Odmítnutí součinnosti je zároveň typický znak podezřelého obchodu — vyhodnoťte, zda nevzniká povinnost oznámení FAÚ.
Snižuje hypotéka riziko obchodu?
Zpravidla ano — peníze procházejí bankou, která provedla vlastní AML prověření klienta. Kontrolu klienta to ale nenahrazuje: makléř ji provádí sám za sebe a výsledek dokumentuje.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.