AML dotazník je formulář, kterým povinná osoba sbírá a dokumentuje údaje o klientovi: identifikační údaje, prohlášení o politické exponovanosti, informace o skutečném majiteli a zdroji peněz. Zákon žádný konkrétní formulář nepředepisuje — ale bez dobře postaveného dotazníku se povinnosti identifikace a kontroly klienta plní špatně a dokládají ještě hůř.
V tomto článku projdeme, co má AML dotazník pro realitní praxi obsahovat, kdy ho nechat vyplnit a jaké chyby se v dotaznících opakují. Náš vzor připravený advokáty si můžete stáhnout zdarma.
K čemu AML dotazník slouží
Dotazník plní tři úlohy najednou. Zaprvé strukturuje identifikaci a kontrolu klienta — provede vás všemi otázkami, na které zákon vyžaduje odpověď, takže na nic nezapomenete. Zadruhé vytváří důkaz: vyplněný a podepsaný dotazník je přesně ten dokument, který při kontrole FAÚ doloží, že jste povinnosti splnili. A zatřetí normalizuje komunikaci s klientem — na formulář, který „vyplňuje každý", se odpovídá snáz než na ústní vyptávání.
Dotazník není totéž co identifikace: údaje z něj musíte ověřit (průkaz totožnosti, rejstříky, evidence skutečných majitelů). Je to páteř procesu, ne jeho náhrada.
Kdy dotazník nechat vyplnit
Ideálně na začátku spolupráce — při podpisu zprostředkovatelské smlouvy u prodávajícího, při rezervaci u kupujícího. V tu chvíli je povinnost identifikace už aktivní a zároveň má klient nejsilnější motivaci součinnost poskytnout.
U delších obchodů údaje před dokončením transakce aktualizujte: změna vlastnické struktury firmy, nový zdroj financování nebo změna osoby, která jedná, znamenají doplnění dotazníku. Záznamy pak uchováváte 10 let.
Co musí AML dotazník obsahovat
Dobře postavený dotazník pro realitní praxi má šest bloků:
- identifikační údaje fyzické osoby — jméno, rodné číslo či datum narození, místo narození, pobyt, státní občanství, údaje o průkazu totožnosti,
- identifikační údaje právnické osoby — název, sídlo, IČO, osoby jednající v obchodu a jejich oprávnění,
- [skutečný majitel](/skutecny-majitel) — kdo firmu v konečném důsledku vlastní či ovládá, včetně prohlášení klienta a prostoru pro ověření proti evidenci,
- prohlášení o politické exponovanosti — zda klient je či byl PEP, případně osobou blízkou PEP, a kontrola sankčních seznamů,
- účel obchodu a zdroj peněžních prostředků — proč klient kupuje/prodává a odkud pocházejí peníze, s doklady,
- vyhodnocení — blok pro makléře: rizikový profil klienta, datum, kdo kontrolu provedl, výsledek.
Poslední blok rozhoduje
Nejčastěji chybí právě vyhodnocení. Dotazník bez závěru makléře („riziko nízké/střední/vysoké, protože…") je jen sběr dat — kontrola FAÚ chce vidět, že jste s daty pracovali.
Nejčastější chyby v AML dotaznících
Z praxe a kontrol se opakuje pět stejných problémů:
- formální vyplnění — dotazník se vyplní „aby byl", nikdo ho nečte a rozpory (nízké příjmy vs. hotovostní koupě) zůstanou bez reakce,
- chybí otázka na PEP — starší šablony ji nemají, přitom jde o výslovnou zákonnou povinnost,
- skutečný majitel jen prohlášením — bez ověření proti evidenci skutečných majitelů je blok bezcenný,
- žádné doklady ke zdroji peněz — odpověď „úspory" bez jediného dokladu u milionového obchodu neobstojí,
- dotazníky se ztrácejí — povinnost uchovávat záznamy trvá 10 let; složka obchodu musí být dohledatelná i po letech.
Papír, nebo elektronicky?
Obojí je přípustné. Papírový dotazník s podpisem klienta je nejjednodušší na pořízení důkazu; elektronická verze zase na archivaci a dohledání. Rozumný standard kanceláře: elektronický formulář, který klient vyplní předem, makléř při schůzce ověří proti dokladům a výsledek se uloží do složky obchodu — s podpisem klienta na vytištěném shrnutí nebo elektronicky.
Ať zvolíte cokoli, postup zapište do systému vnitřních zásad — jednotný proces je přesně to, co odlišuje funkční AML od hromady formulářů.
Vzor AML dotazníku zdarma
Připravili jsme vzor AML dotazníku pro realitní praxi — advokáty, kteří AML řeší denně. Obsahuje všechny bloky výše, pro fyzické i právnické osoby, a ke každé položce krátký návod: kdy se ptát, proč a co s odpovědí udělat. Stáhnete ho zdarma zde; jak s ním pracovat, ukazuje článek jak vyplnit AML dotazník.
Časté otázky
Je AML dotazník povinný?
Zákon konkrétní formulář nepředepisuje — povinné jsou identifikace a kontrola klienta a jejich doložitelnost. Dotazník je standardní nástroj, jak obojí splnit a prokázat; bez něj se povinnosti plní obtížně a dokládají téměř nemožně.
Kdo AML dotazník vyplňuje?
Údaje poskytuje klient, odpovědnost za správnost procesu nese makléř: údaje ověří proti průkazu totožnosti, rejstříkům a evidenci skutečných majitelů a doplní vlastní vyhodnocení rizika.
Co když klient odmítne dotazník vyplnit?
Bez identifikace a kontroly nesmíte obchod uskutečnit — odmítnutí součinnosti tedy prakticky znamená konec obchodu. Zároveň jde o typický znak podezřelého obchodu, který je namístě vyhodnotit a případně oznámit FAÚ.
Jak dlouho se vyplněné dotazníky uchovávají?
Deset let od uskutečnění obchodu nebo ukončení obchodního vztahu — spolu s doklady, výpisy a záznamem o vyhodnocení. Složka musí být dohledatelná pro případ kontroly FAÚ.
Je sběr údajů v dotazníku v souladu s GDPR?
Ano — zpracování ukládá přímo AML zákon, právním základem je plnění právní povinnosti. Klienta o zpracování informujte; souhlas nepotřebujete, údaje ale používejte jen pro AML účely.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.