AML zákon je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Realitní zprostředkovatel je podle něj povinná osoba — stejně jako banka, jen s povinnostmi přiměřenými své činnosti. Zákon mu ukládá identifikovat a kontrolovat klienty, vyhodnocovat rizika obchodů, hlásit podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ) a proškolit sebe i své lidi.
Tenhle článek shrnuje, co přesně z toho pro makléře a realitní kancelář plyne v každodenní praxi — a čemu se vyhnout, protože pokuty dosahují až 10 000 000 Kč.
Proč se AML zákon týká právě makléřů
Nemovitosti jsou jeden z nejoblíbenějších nástrojů, jak legalizovat peníze z trestné činnosti: jedna transakce dokáže „vyprat" miliony a výsledkem je legální majetek. Proto zákon zařadil mezi povinné osoby i realitní zprostředkovatele a osoby obchodující s nemovitostmi (§ 2 AML zákona) — jste totiž první, kdo podezřelý obchod může zachytit.
Povinnou osobou je makléř bez ohledu na velikost. Zákon nerozlišuje mezi sítí s dvěma sty makléři a OSVČ, která zprostředkuje tři prodeje ročně. Kontroly FAÚ míří i na malé kanceláře a jednotlivce.
Hlavní povinnosti makléře podle AML zákona
Povinnosti se dají shrnout do šesti okruhů. Každý z nich zákon upravuje samostatně a u každého hrozí samostatná sankce:
- Identifikace klienta (§ 7 an.) — u realitního obchodu prakticky vždy. Ověřujete totožnost podle průkazu, u firem i skutečného majitele. Podrobně v článku identifikace klienta.
- Kontrola klienta (§ 9) — u obchodů vyšší hodnoty a rizikovějších situací zjišťujete účel obchodu, původ prostředků a strukturu vlastnictví. Viz kontrola klienta.
- Zvláštní pozornost u rizikových klientů — politicky exponované osoby (PEP), osoby ze sankčních seznamů, klienti z rizikových zemí.
- Oznámení podezřelého obchodu (§ 18) — bez zbytečného odkladu FAÚ, a hlavně: klientovi o tom nesmíte říct. Co je podezřelý obchod, řeší samostatný článek.
- Hodnocení rizik a vnitřní postupy (§ 21 a § 21a) — písemný dokument popisující, jaká AML rizika vaše činnost nese a jak je řídíte. V praxi jde o systém vnitřních zásad a hodnocení rizik.
- Školení (§ 23) — sebe i zaměstnanců, minimálně jednou za 12 měsíců a vždy před zařazením na pozici, kde se člověk může s podezřelým obchodem setkat. Podrobně: AML školení.
Kdy povinnosti vznikají: obchod, ne až smlouva
Častý omyl: „AML řeším, až když se podepisuje kupní smlouva." Povinnost identifikace vzniká nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — v realitní praxi tedy typicky při uzavření zprostředkovatelské smlouvy nebo rezervační dohody, ne až u kupní smlouvy.
Identifikaci a kontrolu je potřeba stihnout před uskutečněním obchodu. Pokud klient identifikaci odmítne, zákon vám obchod zakazuje provést (§ 15) — a odmítnutí je samo o sobě signál podezřelého obchodu.
Hotovost má tvrdý strop
Platby nad 270 000 Kč se podle zákona o omezení plateb v hotovosti nesmí přijímat v hotovosti vůbec. Klient, který trvá na vyšší hotovostní platbě, je učebnicový znak podezřelého obchodu.
Pokuty: co reálně hrozí
Sankce ukládá Finanční analytický úřad, který je pro realitní zprostředkovatele dozorčím úřadem podle AML zákona. Horní hranice pokut podle § 43 an. AML zákona jsou pro realitní praxi tyto:
- nesplnění povinnosti identifikace nebo kontroly klienta — až 10 000 000 Kč,
- neoznámení podezřelého obchodu — až 5 000 000 Kč, v kvalifikovaných případech více,
- chybějící nebo nedostatečné vnitřní zásady, hodnocení rizik či školení — až 1 000 000 Kč (a při opakování více),
- porušení mlčenlivosti o oznámení podezřelého obchodu — sankce hrozí i jednotlivci osobně.
Pokuta není jediný náklad
Vedle pokuty hrozí ztráta dobré pověsti a u závažných porušení i zrušení živnostenského oprávnění. Případy z praxe rozebíráme v článku pokuty za porušení AML.
Co se mění: evropský AML balíček
Od 10. července 2027 se začne přímo aplikovat nařízení (EU) 2024/1624 (AMLR), které nahradí velkou část národní úpravy a sjednotí pravidla v celé EU. Dohled nad rizikovými subjekty převezme částečně nový evropský orgán AMLA. Pro makléře to znamená přísnější a detailnější pravidla, ne mírnější — kdo má AML procesy v pořádku dnes, bude mít přechod výrazně levnější. Podrobnosti v článku nová AML regulace EU.
Jak splnit AML povinnosti s minimem práce
Zákon nechce, abyste se stali vyšetřovateli. Chce, abyste měli funkční systém: víte, koho identifikovat, máte na to dotazník, umíte poznat rizikový obchod a máte to celé popsané v dokumentaci, kterou při kontrole ukážete.
Prakticky to znamená tři kroky: proškolit se (e-learning s certifikátem pokryje zákonnou povinnost školení), používat správné formuláře (vzor AML dotazníku stáhnete zdarma) a mít systém vnitřních zásad a hodnocení rizik napsané na míru své praxi — ne staženou šablonu, kterou FAÚ pozná na první pohled.
Časté otázky
Je realitní makléř povinná osoba podle AML zákona?
Ano. Realitní zprostředkovatel a osoba obchodující s nemovitostmi je povinnou osobou podle § 2 AML zákona (č. 253/2008 Sb.) — bez ohledu na to, zda jde o velkou kancelář, nebo samostatného makléře na živnost.
Musím identifikovat každého klienta?
V realitní praxi prakticky ano. Hodnota realitního obchodu téměř vždy přesahuje zákonné limity a povinnost identifikace vzniká nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — typicky při podpisu zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy.
Jaká pokuta hrozí za porušení AML zákona?
Za nesplnění identifikace nebo kontroly klienta až 10 000 000 Kč, za neoznámení podezřelého obchodu až 5 000 000 Kč, za chybějící dokumentaci nebo školení až 1 000 000 Kč. Sankce ukládá především Finanční analytický úřad.
Musí mít makléř písemnou AML dokumentaci?
Zákon vyžaduje, aby makléř měl zpracované hodnocení rizik a na něj navazující vnitřní postupy. Hodnocení rizik se zpracovává písemně; u vnitřních zásad je písemná forma standardem — bez ní plnění povinností při kontrole FAÚ fakticky nedoložíte. Dokumentace je to první, co FAÚ při kontrole vyžaduje.
Jak často se musí makléř školit na AML?
Minimálně jednou za 12 měsíců a vždy před zařazením na pozici, kde se pracovník může setkat s podezřelým obchodem. Školení musí být doložitelné — proto e-learning s certifikátem.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.