AML zákon je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Realitní zprostředkovatel je podle něj povinná osoba — stejně jako banka, jen s povinnostmi přiměřenými své činnosti. Zákon mu ukládá identifikovat a kontrolovat klienty, vyhodnocovat rizika obchodů, hlásit podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ) a proškolit sebe i své lidi.
Tenhle článek shrnuje, co přesně z toho pro makléře a realitní kancelář plyne v každodenní praxi — a čemu se vyhnout, protože pokuty dosahují až 10 000 000 Kč.
Proč se AML zákon týká právě makléřů
Nemovitosti jsou jeden z nejoblíbenějších nástrojů, jak legalizovat peníze z trestné činnosti: jedna transakce dokáže „vyprat" miliony a výsledkem je legální majetek. Proto zákon zařadil mezi povinné osoby i realitní zprostředkovatele a osoby obchodující s nemovitostmi (§ 2 AML zákona) — jste totiž první, kdo podezřelý obchod může zachytit.
Povinnou osobou je makléř bez ohledu na velikost. Zákon nerozlišuje mezi sítí s dvěma sty makléři a OSVČ, která zprostředkuje tři prodeje ročně. Kontroly FAÚ míří i na malé kanceláře a jednotlivce.
Hlavní povinnosti makléře podle AML zákona
Povinnosti se dají shrnout do šesti okruhů. Každý z nich zákon upravuje samostatně a u každého hrozí samostatná sankce:
- Identifikace klienta (§ 7 an.) — u realitního obchodu prakticky vždy. Ověřujete totožnost podle průkazu, u firem i skutečného majitele. Podrobně v článku identifikace klienta.
- Kontrola klienta (§ 9) — u obchodů vyšší hodnoty a rizikovějších situací zjišťujete účel obchodu, původ prostředků a strukturu vlastnictví. Viz kontrola klienta.
- Zvláštní pozornost u rizikových klientů — politicky exponované osoby (PEP), osoby ze sankčních seznamů, klienti z rizikových zemí.
- Oznámení podezřelého obchodu (§ 18) — bez zbytečného odkladu FAÚ, a hlavně: klientovi o tom nesmíte říct. Co je podezřelý obchod, řeší samostatný článek.
- Hodnocení rizik a vnitřní postupy (§ 21 a § 21a) — písemný dokument popisující, jaká AML rizika vaše činnost nese a jak je řídíte. V praxi jde o systém vnitřních zásad a hodnocení rizik.
- Školení (§ 23) — sebe i zaměstnanců, minimálně jednou za 12 měsíců a vždy před zařazením na pozici, kde se člověk může s podezřelým obchodem setkat. Podrobně: AML školení.
Kdy povinnosti vznikají: obchod, ne až smlouva
Častý omyl: „AML řeším, až když se podepisuje kupní smlouva." Povinnost identifikace vzniká nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — v realitní praxi tedy typicky při uzavření zprostředkovatelské smlouvy nebo rezervační dohody, ne až u kupní smlouvy.
Identifikaci a kontrolu je potřeba stihnout před uskutečněním obchodu. Pokud klient identifikaci odmítne, zákon vám obchod zakazuje provést (§ 15) — a odmítnutí je samo o sobě signál podezřelého obchodu.
Hotovost má tvrdý strop
Platby nad 270 000 Kč se podle zákona o omezení plateb v hotovosti nesmí přijímat v hotovosti vůbec. Klient, který trvá na vyšší hotovostní platbě, je učebnicový znak podezřelého obchodu.
Pokuty: co reálně hrozí
Sankce ukládá Finanční analytický úřad, který je pro realitní zprostředkovatele dozorčím úřadem podle AML zákona. Horní hranice pokut podle § 43 an. AML zákona jsou pro realitní praxi tyto:
- nesplnění povinnosti identifikace nebo kontroly klienta — až 10 000 000 Kč,
- neoznámení podezřelého obchodu — až 5 000 000 Kč, v kvalifikovaných případech více,
- chybějící nebo nedostatečné vnitřní zásady, hodnocení rizik či školení — až 1 000 000 Kč (a při opakování více),
- porušení mlčenlivosti o oznámení podezřelého obchodu — sankce hrozí i jednotlivci osobně.
Pokuta není jediný náklad
Vedle pokuty hrozí ztráta dobré pověsti a u závažných porušení i zrušení živnostenského oprávnění. Případy z praxe rozebíráme v článku pokuty za porušení AML.
Co se mění: evropský AML balíček
Od 10. července 2027 se začne přímo aplikovat nařízení (EU) 2024/1624 (AMLR), které nahradí velkou část národní úpravy a sjednotí pravidla v celé EU. Dohled nad rizikovými subjekty převezme částečně nový evropský orgán AMLA. Pro makléře to znamená přísnější a detailnější pravidla, ne mírnější — kdo má AML procesy v pořádku dnes, bude mít přechod výrazně levnější. Podrobnosti v článku nová AML regulace EU.
Jak splnit AML povinnosti s minimem práce
Zákon nechce, abyste se stali vyšetřovateli. Chce, abyste měli funkční systém: víte, koho identifikovat, máte na to dotazník, umíte poznat rizikový obchod a máte to celé popsané v dokumentaci, kterou při kontrole ukážete.
Prakticky to znamená tři kroky: proškolit se (e-learning s certifikátem pokryje zákonnou část školení podle § 23; vlastní systém vnitřních zásad musí kancelář doškolit interně), používat správné formuláře (vzor AML dotazníku stáhnete zdarma) a mít systém vnitřních zásad a hodnocení rizik napsané na míru své praxi — ne staženou šablonu, kterou FAÚ pozná na první pohled.
Časté otázky
Je realitní makléř povinná osoba podle AML zákona?
Ano. Realitní zprostředkovatel a osoba obchodující s nemovitostmi je povinnou osobou podle § 2 AML zákona (č. 253/2008 Sb.) — bez ohledu na to, zda jde o velkou kancelář, nebo samostatného makléře na živnost.
Musím identifikovat každého klienta?
V realitní praxi prakticky ano. Hodnota realitního obchodu téměř vždy přesahuje zákonné limity a povinnost identifikace vzniká nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — typicky při podpisu zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy.
Jaká pokuta hrozí za porušení AML zákona?
Za nesplnění identifikace nebo kontroly klienta až 10 000 000 Kč, za neoznámení podezřelého obchodu až 5 000 000 Kč, za chybějící dokumentaci nebo školení až 1 000 000 Kč. Sankce ukládá především Finanční analytický úřad.
Musí mít makléř písemnou AML dokumentaci?
Zákon vyžaduje, aby makléř měl zpracované hodnocení rizik a na něj navazující vnitřní postupy. Písemný SVZ ukládá § 21 odst. 2; odstavce 3 a 4 stanoví výjimky. Písemné hodnocení rizik řeší § 21a. Výjimku je nutné posoudit podle konkrétního způsobu podnikání; neruší povinnost AML postupy skutečně používat.
Jak často se musí makléř školit na AML?
Minimálně jednou za 12 měsíců a vždy před zařazením na pozici, kde se pracovník může setkat s podezřelým obchodem. Školení musí být doložitelné — proto e-learning s certifikátem.
Publikováno 5. 8. 2026 · aktualizováno 8. 9. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.