Hodnocení rizik je písemný dokument podle § 21a AML zákona, ve kterém povinná osoba identifikuje a posoudí rizika praní špinavých peněz a financování terorismu, kterým je ve své činnosti vystavena. Pro realitního makléře to znamená popsat, jaké typy klientů, obchodů a situací v jeho praxi nesou zvýšené riziko — a co s tím dělá.
Není to formalita do šuplíku: z hodnocení rizik vychází celý systém vnitřních zásad a FAÚ podle něj při kontrole posuzuje, jestli svým rizikům vůbec rozumíte.
Proč zákon hodnocení rizik vyžaduje
Celý moderní AML systém stojí na rizikově orientovaném přístupu (risk-based approach): povinná osoba nemá věnovat všem klientům stejnou pozornost, ale více se soustředit tam, kde je riziko vyšší. To ale předpokládá, že svá rizika zná a má je popsaná.
Hodnocení rizik je tedy myšlenkový základ: teprve když víte, že vaším rizikem jsou třeba klienti platící mimo bankovní systém nebo firmy s nečitelnou vlastnickou strukturou, můžete nastavit smysluplné postupy identifikace a kontroly klienta.
Rizikové faktory v realitní praxi
Rizika se standardně posuzují ve čtyřech kategoriích. U realitního zprostředkovatele vypadají typicky takto:
- Klientská rizika — klient se vyhýbá osobnímu kontaktu, jedná přes prostředníky, je politicky exponovanou osobou, figuruje na sankčních seznamech, nebo jeho majetkové poměry neodpovídají hodnotě obchodu,
- produktová a obchodní rizika — tlak na hotovost (pamatujte na zákonný limit 270 000 Kč), kupní cena výrazně mimo tržní úroveň, rychlé přeprodeje téže nemovitosti, neobvyklé financování, úschovy mimo standardní schémata,
- geografická rizika — klient, prostředky nebo skutečný majitel z rizikových třetích zemí, offshorové struktury bez zjevného ekonomického důvodu,
- riziko distribučního kanálu — obchody sjednávané výhradně na dálku, bez fyzické přítomnosti klienta, přes neprověřené zprostředkovatele.
Co musí písemné hodnocení rizik obsahovat
Dokument by měl popsat vaši činnost (jaké služby poskytujete, jakým klientům, v jakém objemu), identifikovat konkrétní rizikové faktory ve všech čtyřech kategoriích, posoudit jejich závažnost a pravděpodobnost — a hlavně u každého rizika říct, jaké opatření na něj odpovídá.
Opatření pak přebírá systém vnitřních zásad: např. riziko „klient s komplikovanou korporátní strukturou" → opatření „vždy dohledat skutečného majitele v evidenci a při nesrovnalostech provést zesílenou kontrolu". Pokud na sebe dokumenty takto nenavazují, kontrolor to vyhodnotí jako formální plnění.
Zohledněte národní hodnocení rizik
Při zpracování se přihlíží k národnímu hodnocení rizik a materiálům FAÚ — realitní sektor v nich dlouhodobě figuruje mezi rizikovějšími odvětvími. Dokument, který to ignoruje, se vyvrací sám.
Jak často hodnocení rizik aktualizovat
Zákon vyžaduje hodnocení udržovat aktuální. Prakticky to znamená revizi vždy, když se změní právní úprava, vaše činnost (nové služby, nový segment klientů, expanze do zahraničí) nebo když praxe ukáže nové riziko — třeba první setkání s klientem financujícím nákup kryptoměnami.
I bez takových změn se osvědčuje pravidelná roční revize s krátkým záznamem o jejím provedení. Při kontrole FAÚ tím doložíte, že dokument žije. Od 10. 7. 2027 navíc přinese nové povinnosti přímo použitelné nařízení AMLR (viz nová AML regulace EU) — nejpozději tehdy čeká revize všechny.
Nejčastější chyby v hodnocení rizik
Z kontrolní praxe se opakují stále stejné nedostatky:
- dokument je opsaný z cizí šablony a popisuje činnost, kterou povinná osoba nevykonává,
- rizika jsou vyjmenovaná, ale chybí posouzení jejich významnosti a navazující opatření,
- hodnocení vzniklo jednorázově před lety a nikdo ho neaktualizuje,
- dokument existuje, ale makléři v kanceláři o něm nevědí — postupují v rozporu s ním,
- chybí návaznost na školení: lidé rizika neumí v praxi rozpoznat.
Sankce i bez závadového obchodu
Chybějící nebo nedostatečné hodnocení rizik je samostatný přestupek s pokutou až 1 000 000 Kč — FAÚ ho může uložit, i když k žádnému podezřelému obchodu nedošlo. Podrobně v článku pokuty za porušení AML.
Jak hodnocení rizik pořídit
Pokud máte čas a AML problematice rozumíte, zvládnete první verzi sami — strukturu výše použijte jako osnovu a vycházejte z toho, co ve vaší praxi skutečně vidíte. Základ znalostí dodá e-learning AML pro makléře.
Druhá cesta: nechat si hodnocení rizik zpracovat společně se systémem vnitřních zásad na míru od advokátů. Dostanete provázané dokumenty odpovídající vaší praxi včetně pracovních příloh — a jistotu, že na sebe rizika a opatření skutečně navazují.
Časté otázky
Co je hodnocení rizik podle AML zákona?
Písemný dokument podle § 21a zákona č. 253/2008 Sb., ve kterém povinná osoba identifikuje a posoudí rizika praní špinavých peněz ve své činnosti a stanoví opatření k jejich řízení. Je základem pro systém vnitřních zásad.
Musí mít realitní makléř hodnocení rizik písemně?
Ano, hodnocení rizik se vyhotovuje písemně a udržuje aktuální. Realitní zprostředkovatel je povinná osoba podle AML zákona a při kontrole FAÚ dokument předkládá.
Jaké rizikové faktory má makléř hodnotit?
Standardně čtyři kategorie: klientská rizika (PEP, sankční seznamy, nejasné majetkové poměry), rizika obchodu (hotovost, cena mimo trh, rychlé přeprodeje), geografická rizika (rizikové země, offshore struktury) a rizika distribučního kanálu (obchody výhradně na dálku).
Jak často se hodnocení rizik aktualizuje?
Při každé změně právní úpravy nebo vlastní činnosti a při zjištění nových rizik; doporučená praxe je i pravidelná roční revize se záznamem. Zastaralé hodnocení FAÚ posuzuje jako nedostatečné.
Co hrozí za chybějící hodnocení rizik?
Pokuta až 1 000 000 Kč jako samostatný přestupek — bez ohledu na to, zda došlo k závadovému obchodu. Navíc bez hodnocení rizik zpravidla neobstojí ani systém vnitřních zásad.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.