Identifikace klienta je základní povinnost makléře podle AML zákona: ověřit totožnost klienta podle průkazu totožnosti, zaznamenat zákonem stanovené údaje a uchovat je 10 let. V realitní praxi se identifikuje prakticky každý klient — hodnota obchodu s nemovitostí téměř vždy přesahuje zákonné limity.
Tento článek je praktický návod: kdy identifikace vzniká, jak identifikovat fyzickou a právnickou osobu, co dělat u zastoupení a na dálku, a jak záznamy uchovávat, aby obstály při kontrole FAÚ.
Kdy povinnost identifikace vzniká
Obecně zákon váže identifikaci na hodnotu obchodu (hranice 1 000 EUR) — u nemovitostí je tedy limit překročen vždy. Bez ohledu na hodnotu se identifikuje u podezřelého obchodu, při vzniku obchodního vztahu a v dalších zákonem stanovených případech.
Klíčové je načasování: identifikaci proveďte nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní. V realitní praxi to znamená při podpisu zprostředkovatelské smlouvy či rezervační dohody — ne až u kupní smlouvy. Kdo identifikuje „až u notáře", plní povinnost pozdě.
Bez identifikace se obchod nesmí uskutečnit
Pokud se klient odmítne podrobit identifikaci nebo kontrole, AML zákon povinné osobě zakazuje obchod provést. Odmítnutí je zároveň typický znak podezřelého obchodu.
Identifikace fyzické osoby
U fyzické osoby identifikaci provedete za její fyzické přítomnosti: zaznamenáte identifikační údaje z průkazu totožnosti, ověříte jejich shodu s průkazem a ověříte shodu podoby klienta s vyobrazením v průkazu. Zaznamenává se zejména:
- všechna jména a příjmení,
- rodné číslo (nebo datum narození, pokud rodné číslo nebylo přiděleno) a místo narození,
- pohlaví,
- trvalý nebo jiný pobyt,
- státní občanství,
- druh a číslo průkazu totožnosti, stát či orgán, který jej vydal, a doba jeho platnosti,
- u podnikající fyzické osoby navíc obchodní firma či odlišující dodatek a IČO.
Identifikace právnické osoby
U firmy se identifikace skládá ze dvou vrstev. Nejprve samotná právnická osoba: název, sídlo a identifikační číslo — údaje doložíte výpisem z obchodního rejstříku či obdobné evidence. Poté fyzické osoby, které za firmu v obchodu jednají: jednatele, členy představenstva nebo zmocněnce identifikujete stejně jako kteroukoli fyzickou osobu.
Na identifikaci navazuje zjištění skutečného majitele — fyzické osoby, která firmu v konečném důsledku vlastní nebo ovládá. To už je součást kontroly klienta, ale v praxi obojí uděláte v jednom kroku pomocí AML dotazníku.
Zastoupení: identifikujte zmocněnce i zastoupeného
Jedná-li za klienta zmocněnec na základě plné moci, identifikujete zmocněnce podle stejných pravidel a zároveň zaznamenáte identifikační údaje zastoupeného. Plnou moc si vyžádejte a uchovejte — je součástí záznamů, kterými při kontrole doložíte, kdo v obchodu skutečně vystupoval.
Pozor na situace, kdy „kupuje bratr, ale peníze posílá někdo jiný". Osoba, která do obchodu vstupuje fakticky (platí, přebírá plnění), je z pohledu AML relevantní — nesoulad mezi tím, kdo jedná, a tím, kdo platí, patří mezi varovné signály.
Identifikace na dálku
Zákon zná i cesty, jak identifikovat klienta bez fyzické přítomnosti. Pro makléře jsou prakticky použitelné tři:
- zprostředkovaná identifikace — provede ji za vás notář nebo kontaktní místo veřejné správy (Czech POINT) a vystaví o ní listinu,
- identifikace s využitím prostředků elektronické identifikace — typicky bankovní identita (BankID) s příslušnou úrovní záruky,
- neosobní identifikace kombinující kopie dokladů, ověřovací platbu z účtu vedeného na jméno klienta a další zákonem stanovené kroky.
Na dálku = přísněji, ne volněji
Identifikace na dálku má zákonem přesně stanovené náležitosti a je na povinné osobě, aby je dodržela a zdokumentovala. Videohovor s ukázáním občanky do kamery sám o sobě zákonnou identifikací není.
Co si uložit a na jak dlouho
Povinná osoba uchovává identifikační údaje, kopie nebo výpisy z předložených dokladů (pokud byly pořízeny), plné moci, záznamy o kontrole klienta a dokumenty odůvodňující výjimky — po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo ukončení obchodního vztahu.
Prakticky: veďte ke každému obchodu AML složku — vyplněný dotazník, záznam o ověření totožnosti, výpisy z rejstříků a evidence skutečných majitelů, poznámky k vyhodnocení rizika. Při kontrole FAÚ je tahle složka to první, co budete předkládat.
Kopie dokladů AML zákon povinné osobě výslovně dovoluje pro účely zákona pořizovat i bez souhlasu klienta — s pořízenou kopií ale nakládejte podle GDPR (účel, zabezpečení, žádné další využití). Identifikační údaje z průkazu zaznamenat musíte vždy.
Nejčastější chyby v praxi
Z kontrol a praxe se opakují čtyři stejné chyby:
- identifikace „až u kupní smlouvy" — pozdě; povinnost vzniká, jakmile je účast klienta na obchodu zřejmá,
- chybějící ověření shody podoby s průkazem — údaje opsané z občanky poslané e-mailem nejsou identifikace,
- u firem se identifikuje jen jednatel a zapomíná se na skutečného majitele,
- záznamy se neuchovávají, nebo je po letech nelze dohledat — povinnost trvá 10 let.
Časté otázky
Kdy musí makléř identifikovat klienta?
Nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — v praxi při podpisu zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy. Hodnota realitního obchodu prakticky vždy přesahuje zákonný limit, identifikuje se proto každý klient.
Můžu si okopírovat občanský průkaz klienta?
Ano. AML zákon povinnou osobu výslovně opravňuje pořizovat pro účely zákona kopie nebo výpisy z předložených dokladů i bez souhlasu klienta. S kopií zacházejte podle GDPR a vždy zaznamenejte identifikační údaje z průkazu a ověřte shodu podoby klienta s fotografií.
Jak identifikovat klienta, který nemůže přijít osobně?
Zprostředkovanou identifikací u notáře či na Czech POINTu, elektronickou identifikací (typicky bankovní identitou), nebo neosobní identifikací s kopiemi dokladů a ověřovací platbou z účtu klienta. Každá cesta má zákonné náležitosti, které je nutné dodržet a zdokumentovat.
Jak identifikovat cizince?
Stejně jako občana ČR — podle průkazu totožnosti (typicky cestovního pasu): zaznamenáte jméno, datum narození, pobyt, státní občanství a údaje o dokladu. U klientů z rizikových třetích zemí navíc provádíte zesílenou kontrolu.
Jak dlouho se záznamy o identifikaci uchovávají?
Deset let od uskutečnění obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu. Uchovávají se identifikační údaje, pořízené kopie dokladů, plné moci a záznamy o kontrole klienta.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.