Podezřelý obchod v realitách: jak ho poznat a co pak udělat

Co dělá obchod podezřelým

Zákon podezřelý obchod nedefinuje výčtem, ale obecně — okolnostmi, které vyvolávají podezření. Některé situace navíc označuje za podezřelé vždy: například klient odmítne identifikaci, odmítne doložit údaje pro kontrolu, nebo je cílem sankcí. U zbytku rozhoduje kontext: jednotlivý znak nemusí znamenat nic, kombinace znaků je signál.

Podezření se posuzuje z pohledu toho, co makléř věděl nebo vědět měl. Nikdo po vás nechce vyšetřování — chce se po vás, abyste nepřehlíželi to, co je z povahy obchodu zjevné. Právě proto je proškolení tak důležité: bez něj znaky neuvidíte, i když se na ně díváte.

Typické znaky podezřelého obchodu v realitní praxi

Z realitní praxe se opakují tyto vzorce:

• Hotovost — klient chce platit vysoké částky v hotovosti, dělí platby na menší části, nebo se ptá, „kolik jde dát bokem". Připomeňme: hotovostní platby nad 270 000 Kč zákon zakazuje úplně.
• Cena mimo trh — kupní cena výrazně nad nebo pod obvyklou hodnotou bez rozumného vysvětlení; rychlé přeprodeje téže nemovitosti se skokovým nárůstem ceny.
• Nezvyklý spěch a nezájem — klient netlačí na cenu, nechce nemovitost vidět, nezajímá ho stav ani vady, jen rychlost převodu.
• Zastírání vlastnické struktury — kupující jedná přes prostředníky, firma s nečitelnou strukturou, neochota doložit skutečného majitele, čerstvě založená s.r.o. bez historie a ekonomického smyslu.
• Nejasný původ peněz — klient nedokáže nebo odmítá vysvětlit zdroj prostředků, financování přichází od třetích osob bez vztahu k obchodu, z rizikových jurisdikcí nebo z účtů mimo EU bez vysvětlení.
• Osoba klienta — politicky exponovaná osoba s majetkem neodpovídajícím veřejné funkci, osoba figurující v sankčních seznamech, klient vystupující pod různými identitami.

Oznámení FAÚ: jak a dokdy

Oznámení podezřelého obchodu se podává Finančnímu analytickému úřadu bez zbytečného odkladu po zjištění podezření — v praxi v řádu dnů, ne týdnů. Podává se datovou schránkou nebo jiným způsobem, který FAÚ určuje; obsahem je popis obchodu, identifikační údaje zúčastněných osob a okolnosti zakládající podezření.

Oznámení není trestní oznámení a nevyžaduje jistotu. Vy oznamujete podezření, analýzu dělá úřad. Oznamovatel jednající v dobré víře je chráněn — za řádné oznámení vám nehrozí odpovědnost vůči klientovi, i kdyby se podezření nepotvrdilo.

Pokud hrozí, že provedením obchodu bude zmařeno zajištění výnosu, zákon počítá i s odkladem splnění příkazu klienta — obchod se pozdrží, aby FAÚ stihl reagovat. U makléře je praktický dopad omezený (peníze netečou přes vás), ale povinnost neprovést obchod, který se provést nemá, platí i pro vás.

Mlčenlivost: klient se to nesmí dozvědět

O oznámení podezřelého obchodu — i o tom, že ho zvažujete — platí zákonná mlčenlivost vůči klientovi i třetím osobám. Porušení mlčenlivosti („tipping-off") je samostatně postižitelné a hrozí za něj sankce i konkrétnímu člověku, ne jen kanceláři.

Prakticky: obchod dál veďte normálně, neměňte chování ke klientovi, nevysvětlujte průtahy „kontrolou z úřadu". Uvnitř kanceláře řešte oznámení jen s osobou, která je podle vašich vnitřních zásad určená pro styk s FAÚ — ne na poradě přede všemi.

Jak se na to připravit, aby vás praxe nezaskočila

Rozpoznání podezřelého obchodu se nedá improvizovat ve chvíli, kdy před vámi klient sedí. Funguje trojice: vědět (proškolený makléř zná znaky a umí je vidět v kontextu — přesně to učí e-learning na příkladech z realitní praxe), mít postup (vnitřní zásady říkají, kdo podezření vyhodnotí a kdo podává oznámení) a mít záznamy (vyplněný AML dotazník dokládá, že jste se ptali správně — vzor stáhnete zdarma).

Kdo má tuhle trojici, řeší podezřelý obchod jako rutinní proces. Kdo ne, rozhoduje se pod tlakem, bez opory a s vlastní odpovědností — a to je přesně situace, ve které vznikají milionové chyby.