Skutečný majitel je fyzická osoba, která právnickou osobu v konečném důsledku vlastní nebo kontroluje — typicky ten, kdo má podíl větší než 25 % nebo firmu fakticky ovládá jinak. Když s vámi obchoduje firma, AML zákon vám ukládá zjistit, kdo za ní skutečně stojí; formálního jednatele k tomu nestačí znát.
Ukážeme, jak skutečného majitele zjistíte v evidenci skutečných majitelů (ESM), jak postupovat u řetězených struktur, SVJ nebo svěřenských fondů — a co dělat, když zápis v evidenci neodpovídá realitě.
Kdo je skutečný majitel
Definici obsahuje zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů. Skutečným majitelem je každá fyzická osoba, která právnickou osobu v konečném důsledku vlastní nebo kontroluje. Vodítkem je zejména přímý či nepřímý podíl na společnosti, hlasovacích právech nebo zisku větší než 25 % — a vedle toho i faktický vliv: osoba, která firmu ovládá jinak než podílem (ovládací dohodou, rozhodujícím vlivem na jmenování orgánů), je skutečným majitelem také.
Pokud žádnou takovou osobu nelze určit, nastupuje takzvaný náhradní skutečný majitel — osoby ve vrcholném vedení společnosti. I to je údaj, který se zapisuje do evidence a který si makléř zaznamená.
Proč skutečného majitele řeší realitní makléř
Zjištění skutečného majitele je povinná součást kontroly klienta: u právnické osoby musíte vědět, čí zájmy obchod ve skutečnosti sleduje. Anonymní vlastnická struktura je jeden z nejčastějších nástrojů, jak do realitního trhu dostat peníze z trestné činnosti — řetězec firem končící v netransparentní jurisdikci má často jediný účel: skrýt, čí peníze kupují.
Prakticky to znamená: jakmile je vaším klientem (nebo protistranou, kterou prověřujete) firma, součástí vašeho AML dotazníku je otázka na skutečného majitele a jeho identifikační údaje — a vaší povinností je odpověď ověřit proti evidenci.
Evidence skutečných majitelů (ESM): kde a jak hledat
Evidence skutečných majitelů je informační systém veřejné správy vedený rejstříkovými soudy na esm.justice.cz. Část údajů je veřejně dostupná každému: jméno skutečného majitele, rok a měsíc narození, stát bydliště, občanství a povaha jeho postavení. Pro AML kontrolu si z evidence stáhněte výpis a založte ho do složky obchodu.
Úplný výpis (s daty narození a adresami) získají povinné osoby pro účely AML kontroly. Výpis je ale jen začátek — zákon po vás chce, abyste zjištěné údaje porovnali s tím, co víte odjinud: kdo obchod fakticky řídí, kdo posílá peníze, kdo rozhoduje.
Výpis nestačí založit, je potřeba ho přečíst
Spoléhat se slepě na zápis v ESM nelze — evidence odráží to, co firma sama zapsala. Pokud realita zjevně neodpovídá zápisu, máte povinnost postupovat jako při nesrovnalosti (viz níže).
Jak zjistit skutečného majitele u s.r.o.
U jednoduché s.r.o. je postup přímočarý: z obchodního rejstříku zjistíte společníky a jejich podíly; kdo má přes 25 %, je skutečný majitel. Zkontrolujte, že totéž říká zápis v ESM, a nechte si údaje potvrdit v dotazníku.
U řetězených struktur (s.r.o. vlastněná jinou firmou) postupujete po řetězci nahoru, dokud nedojdete k fyzickým osobám. Nepřímý podíl se počítá násobením podílů v řetězci. Jakmile řetězec vede do zahraničí, vyžádejte si od klienta doklady o vlastnické struktuře — a čím netransparentnější jurisdikce, tím obezřetnější buďte.
Zvláštní případy: SVJ, spolky, svěřenské fondy
Zákon o evidenci skutečných majitelů u některých právnických osob stanoví, že skutečného majitele nemají — patří mezi ně mimo jiné společenství vlastníků jednotek. Obchodujete-li s SVJ, skutečného majitele nezjišťujete; do složky si poznamenejte, že jde o subjekt bez skutečného majitele, a identifikujte osoby, které za SVJ jednají.
Opačný extrém jsou svěřenské fondy: tam se za skutečné majitele považují osoby v roli zakladatele, svěřenského správce, obmyšleného a případně dalších osob s faktickým vlivem. Svěřenský fond kupující nemovitost je legální nástroj — ale vyžaduje pečlivější kontrolu: vyžádejte si výpis z evidence a statut fondu.
Nesrovnalost: co dělat, když zápis nesedí
Pokud při kontrole zjistíte, že skutečný majitel v evidenci chybí nebo zápis neodpovídá skutečnosti, jde o takzvanou nesrovnalost. Povinná osoba ji musí klientovi oznámit a nedojde-li k nápravě či vysvětlení, ohlásit ji soudu, který vede evidenci. Nesrovnalost je zároveň signál zvýšeného rizika obchodu.
Firma s nezapsaným skutečným majitelem má navíc praktický problém i mimo AML: nezapsanému skutečnému majiteli nesmí být vyplacen podíl na zisku a nemůže vykonávat hlasovací práva. Pro makléře je nezapsaný skutečný majitel protistrany důvod obchod pozastavit, dokud se stav nenapraví.
Anonymní struktura + spěch = stop
Kombinace netransparentní vlastnické struktury, tlaku na rychlé uzavření obchodu a neochoty doložit majitele je učebnicový profil podezřelého obchodu. V takové situaci obchod nezrychlujte — dokumentujte a vyhodnoťte oznámení FAÚ.
Časté otázky
Kdo je skutečný majitel firmy?
Fyzická osoba, která firmu v konečném důsledku vlastní nebo kontroluje — typicky s přímým či nepřímým podílem nad 25 % na společnosti, hlasovacích právech nebo zisku, případně osoba s jiným rozhodujícím vlivem. Nelze-li nikoho takového určit, jsou náhradním skutečným majitelem osoby ve vrcholném vedení.
Kde zjistím skutečného majitele zdarma?
V evidenci skutečných majitelů na esm.justice.cz — část údajů (jméno, rok narození, stát, povaha postavení) je veřejná. Povinné osoby získají pro AML kontrolu úplný výpis.
Co když firma nemá v evidenci zapsaného skutečného majitele?
Jde o nesrovnalost: upozorněte klienta a nedojde-li k nápravě, ohlaste ji soudu vedoucímu evidenci. Nezapsaný skutečný majitel je důvod obchod pozastavit a vyhodnotit riziko — firma s nezapsaným majitelem má omezená hlasovací práva i výplatu zisku.
Má SVJ skutečného majitele?
Ne — společenství vlastníků jednotek patří mezi právnické osoby, které podle zákona skutečného majitele nemají. Identifikujete jen osoby, které za SVJ v obchodu jednají, a poznamenáte si, že jde o subjekt bez skutečného majitele.
Jak zjistím skutečného majitele zahraniční firmy?
Vyžádejte si od klienta doklady o vlastnické struktuře (výpisy z rejstříků, prohlášení o skutečném majiteli) a postupujte po řetězci až k fyzickým osobám. U netransparentních jurisdikcí uplatněte zesílenou kontrolu a zvažte riziko obchodu.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.