Povinná osoba podle AML zákona: proč jí je každý realitní makléř

Co znamená být povinnou osobou

Stát nedokáže sám uhlídat každou transakci, kterou by mohly protékat peníze z trestné činnosti. Proto AML zákon přenáší část detekce na soukromé subjekty, které stojí v první linii — banky, notáře, účetní a také realitní makléře. Ti všichni jsou „povinné osoby": mají zákonnou povinnost znát svého klienta, rozumět obchodu, který zprostředkovávají, a ozvat se, když něco nesedí.

Být povinnou osobou neznamená být podezřelý. Znamená to být strážcem vstupu: makléř je často první (a někdy jediný) profesionál, který vidí obě strany obchodu, zdroj peněz i chování klienta. Přesně proto po něm zákon chce, aby se díval — a aby to, co vidí, uměl vyhodnotit a zdokumentovat.

Kdo všechno je povinná osoba

Výčet povinných osob obsahuje § 2 AML zákona. Do první ligy patří úvěrové a finanční instituce, na které dopadají povinnosti v plné šíři. Vedle nich zákon jmenuje řadu profesí, u kterých se peníze z trestné činnosti dají „přetavit" v legální majetek:

• banky a finanční instituce — platební instituce, směnárny, pojišťovny, investiční společnosti,
• realitní zprostředkovatelé a osoby obchodující s nemovitostmi — tedy makléři, kanceláře i investoři, kteří s nemovitostmi obchodují vlastním jménem,
• auditoři, daňoví poradci a účetní,
• notáři a advokáti při vybraných úkonech (úschovy, zakládání společností, převody nemovitostí),
• obchodníci s uměním a dražebníci u transakcí vyšší hodnoty,
• provozovatelé hazardních her,
• a další osoby vyjmenované zákonem, včetně podnikatelů přijímajících vysoké hotovostní platby.

Proč mezi povinné osoby patří realitní makléř

Nemovitost je pro legalizaci výnosů ideální: jedna transakce pohltí miliony, výsledkem je hmatatelný a legálně vypadající majetek a trh je dost velký na to, aby v něm jednotlivý obchod zapadl. Mezinárodní standardy (FATF) i evropské směrnice proto realitní sektor řadí mezi riziková odvětví — a české právo to kopíruje.

Povinnou osobou je makléř při realitním zprostředkování i osoba, která s nemovitostmi obchoduje na vlastní účet. U zprostředkování nájmu zákon dopadá na obchody s vyšším nájemným (hranice je stanovena v eurech a odpovídá měsíční platbě přibližně čtvrt milionu korun) — běžné nájmy tedy pod AML režim typicky nespadají, prodeje prakticky vždy.

Odkdy jste povinná osoba: žádná registrace, žádný start

Častá představa: „Někde se zaregistruji, a od té chvíle jsem povinná osoba." Tak to nefunguje. Povinnou osobou se makléř stává automaticky tím, že vykonává realitní zprostředkování — žádný zápis, žádné povolení, žádné oznámení FAÚ. Povinnosti běží od prvního klienta.

To má nepříjemný důsledek: nelze se bránit tím, že „o tom nikdo neřekl". Kontrola FAÚ se neptá, jestli jste o povinnostech věděli — ptá se, jestli je plníte a jestli to umíte doložit.

Co z role povinné osoby konkrétně plyne

Kompletní přehled s odkazy na podrobné návody najdete v článku povinnosti realitního zprostředkovatele. Ve zkratce jde o šest okruhů:

• identifikace klienta — u realitních obchodů prakticky vždy,
• kontrola klienta — u obchodů vyšší hodnoty a rizikovějších situací, včetně zjištění skutečného majitele a prověření, zda klient není politicky exponovaná osoba,
• oznámení podezřelého obchodu FAÚ — a mlčenlivost o něm,
• písemné hodnocení rizik a systém vnitřních zásad,
• školení — sebe i spolupracovníků, minimálně jednou za 12 měsíců,
• uchovávání záznamů po dobu 10 let.

Makléř není banka: povinnosti jsou přiměřené

Dobrá zpráva: zákon nechce, aby si každá realitní kancelář budovala compliance oddělení. Rozsah opatření má odpovídat velikosti povinné osoby a rizikovosti její činnosti. Samostatný makléř tedy nepotřebuje monitorovací software za miliony — potřebuje funkční minimum: vědět, koho a jak identifikovat, mít na to dotazník, umět rozpoznat rizikový obchod a mít postupy popsané v dokumentaci přiměřené své praxi.

Přiměřenost ale neznamená dobrovolnost. I to funkční minimum musí existovat, být písemné a být použitelné — stažená šablona, kterou nikdo nečetl a která popisuje procesy banky, při kontrole neobstojí.

Co hrozí, když roli povinné osoby ignorujete

Za nesplnění identifikace nebo kontroly klienta hrozí pokuta až 10 000 000 Kč, za chybějící dokumentaci a školení statisíce až miliony — konkrétní případy a sazby rozebíráme v článku pokuty za porušení AML. Vedle pokuty jde i o reputaci: rozhodnutí o sankci může znamenat konec důvěry klientů i spolupracujících advokátů a bank.

Nejlevnější cesta je povinnosti prostě splnit: proškolit se, nasadit správné formuláře a nechat si připravit dokumentaci na míru. Je to otázka jednotek hodin a jednotek tisíc korun — proti milionové pokutě snadná volba.