Realitní zprostředkovatel je povinná osoba podle AML zákona a z této role mu plyne devět konkrétních povinností — od písemného hodnocení rizik přes identifikaci každého klienta až po každoroční školení. Tento článek je kompletní checklist: u každé povinnosti najdete, co přesně znamená, a odkaz na podrobný návod.
Projděte si seznam a upřímně si odškrtejte, co už dnes plníte. Cokoli nesplněného je potenciální pokuta — sazby jdou až do 10 000 000 Kč a kontroly FAÚ míří i na jednotlivce a malé kanceláře.
1. Písemné hodnocení rizik
Základní dokument, od kterého se odvíjí všechno ostatní: popis rizik praní špinavých peněz, kterým je vaše činnost vystavena — typy klientů, druhy obchodů, způsoby financování, regionální specifika — a způsob, jak je řídíte. Musí být písemné, aktuální a odpovídat vaší reálné praxi. Podrobně v článku hodnocení rizik.
2. Systém vnitřních zásad
Na hodnocení rizik navazují vnitřní postupy: kdo a kdy identifikuje klienta, jak probíhá kontrola, kdo schvaluje rizikové obchody, jak se oznamuje podezřelý obchod a jak se archivuje. U kontroly FAÚ je to první dokument, který budete předkládat — a stažená šablona, která neodpovídá vaší praxi, je horší než žádná. Podrobně: systém vnitřních zásad.
Šablonu z internetu FAÚ pozná
Dokumentace popisující „pobočkovou síť" a „compliance oddělení" u dvoučlenné kanceláře je jasný signál, že AML systém existuje jen na papíře. Dokumentace musí sedět na vaši skutečnou praxi.
3. Identifikace klienta
U realitních obchodů prakticky vždy: ověření totožnosti podle průkazu, záznam zákonných údajů, u firem i osob jednajících. Provádí se nejpozději, jakmile je zřejmé, že se klient obchodu zúčastní — tedy u zprostředkovatelské či rezervační smlouvy. Návod: identifikace klienta.
4. Kontrola klienta
U obchodů nad 15 000 EUR (tedy u prodejů prakticky vždy): účel obchodu, vlastnická struktura, zdroj peněz a průběžné sledování. Nástrojem je AML dotazník — vzor s návodem stáhnete zdarma. Podrobně: kontrola klienta.
5. Zjišťování skutečného majitele
Obchoduje-li s vámi firma, musíte vědět, kdo za ní stojí: zjistit skutečného majitele, ověřit ho proti evidenci skutečných majitelů a při nesrovnalosti ji řešit. Anonymní struktura bez vysvětlení je varovný signál.
6. Prověření PEP a sankčních seznamů
U každého klienta zjišťujete, zda není politicky exponovaná osoba — včetně rodiny a blízkých spolupracovníků — a zda nefiguruje na sankčních seznamech EU a OSN. PEP znamená zesílenou kontrolu, sankční seznam znamená zákaz obchodu.
7. Oznamování podezřelých obchodů a mlčenlivost
Zjistíte-li znaky podezřelého obchodu, oznámíte ho FAÚ bez zbytečného odkladu — a klientovi o tom nesmíte říct (mlčenlivost je sankcionovaná i u jednotlivce osobně). Vaše vnitřní zásady musí popisovat, kdo oznámení podává a jak.
8. Uchovávání záznamů po dobu 10 let
Identifikační údaje, dotazníky, kopie dokladů, plné moci, výpisy z evidencí a záznamy o vyhodnocení — vše 10 let od obchodu či ukončení vztahu. Prakticky: jedna AML složka ke každému obchodu, dohledatelná i po letech.
9. Školení — každý rok, doložitelně
Proškolit musíte sebe i každého, kdo se může setkat s podezřelým obchodem — před zařazením na pozici a dále nejméně jednou za 12 měsíců. Školení musí být doložitelné: obsah, datum, účastníci. Nejjednodušší cesta je e-learning s certifikátem; podrobnosti v článku AML školení.
Kde začít, když dnes neplníte nic
Nepanikařte — ale nečekejte na kontrolu. Rozumné pořadí je: nejdřív školení (pochopíte, co po vás zákon chce), pak nasadit dotazník do běžících obchodů (identifikace a kontrola začnou fungovat okamžitě) a nakonec hodnocení rizik a vnitřní zásady na míru vaší praxi.
Celý balík se dá pořídit za jednotky hodin vašeho času a jednotky tisíc korun — proti pokutám v řádu statisíců až milionů je to nejlevnější pojistka v realitním byznysu. Novou evropskou regulaci (AMLR od roku 2027) navíc zvládnete z pozice někoho, kdo systém už má, ne buduje.
Časté otázky
Platí AML povinnosti i pro makléře OSVČ spolupracujícího s kanceláří?
Ano. Makléř podnikající jako OSVČ je povinnou osobou sám za sebe — vedle kanceláře, se kterou spolupracuje. Plnění se v praxi koordinuje, ale vlastní odpovědnosti se smlouvou nezbavíte.
Kterou povinnost kontroluje FAÚ nejdříve?
Typicky dokumentaci: hodnocení rizik a systém vnitřních zásad, poté namátkově složky konkrétních obchodů — dotazníky, záznamy o identifikaci a kontrole, doložení školení.
Stačí mi stažená šablona vnitřních zásad?
Ne. Dokumentace musí odpovídat vaší skutečné praxi — velikosti, typům obchodů, klientele. Obecná šablona, která nesedí, při kontrole neobstojí — ukazuje, že AML systém existuje jen formálně na papíře.
Jak dlouhé musí být AML školení?
Zákon délku nestanoví — školení musí pokrýt povinnosti relevantní pro vaši praxi a být doložitelné (obsah, datum, účastník). Certifikovaný e-learning v rozsahu několika hodin povinnost pokryje.
Co mi hrozí, když povinnosti neplním?
Pokuty až 10 000 000 Kč za nesplnění identifikace či kontroly, milionové sankce za chybějící dokumentaci a školení — a reputační škody. Podrobný přehled sankcí: článek pokuty za porušení AML.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.