Když se řekne „AML vyhláška", většinou se tím myslí prováděcí předpisy doplňující AML zákon (č. 253/2008 Sb.) — především vyhlášky České národní banky pro finanční sektor. Realitního makléře ale primárně řídí sám zákon, evropská nařízení a metodické materiály Finančního analytického úřadu; vyhlášky ČNB na něj přímo nedopadají.
Vyznat se v hierarchii předpisů se vyplatí: při kontrole FAÚ se argumentuje zákonem a metodikami, ne tím, co se kde napsalo na školení před pěti lety.
Hierarchie AML předpisů: co platí a v jakém pořadí
AML pravidla pro českého realitního makléře skládají čtyři vrstvy:
- Evropská nařízení — přímo použitelná v celé EU; nejdůležitější je nařízení (EU) 2024/1624 (AMLR), které se začne aplikovat od 10. 7. 2027 (viz nová AML regulace EU), a nařízení o informacích doprovázejících převody peněžních prostředků,
- AML zákon č. 253/2008 Sb. — základní česká norma: povinné osoby, identifikace a kontrola klienta, podezřelé obchody, vnitřní zásady, sankce,
- prováděcí vyhlášky — upřesňují povinnosti vybraných povinných osob; vyhlášky ČNB (např. k požadavkům na systém vnitřních zásad) cílí na banky a finanční instituce, ne na realitní zprostředkovatele,
- metodické pokyny a stanoviska FAÚ — nejsou právním předpisem, ale popisují, jak úřad povinnosti vykládá a kontroluje; fakticky jsou pro praxi makléře nejužitečnějším vodítkem.
Proč se makléře vyhlášky ČNB netýkají — a co místo nich
Vyhlášky ČNB provádějí AML zákon pro subjekty, nad kterými ČNB vykonává dohled: banky, spořitelní družstva, obchodníky s cennými papíry, směnárny. Realitní zprostředkovatel pod dohled ČNB nespadá — jeho dozorovým orgánem je Finanční analytický úřad.
To ale neznamená méně povinností, jen jiný zdroj jejich upřesnění: metodické pokyny FAÚ. Ty rozvádějí, jak má vypadat hodnocení rizik, jak přistupovat k politicky exponovaným osobám, jak posuzovat znaky podezřelého obchodu nebo jak plnit oznamovací povinnost. Při kontrole FAÚ vychází právě z nich.
Metodika není zákon, ale ignorovat se nevyplácí
Metodický pokyn vás právně nezavazuje — popisuje ale výklad úřadu, který vás bude kontrolovat. Postupovat vědomě proti metodice znamená vzít na sebe důkazní břemeno, že váš výklad je lepší.
Sankční předpisy: druhá kolej, na kterou se zapomíná
Vedle AML zákona musí makléř hlídat i mezinárodní sankce — zákon o provádění mezinárodních sankcí a přímo použitelné sankční předpisy EU. Prakticky: před obchodem ověřit, zda klient, skutečný majitel nebo protistrana nefigurují na sankčních seznamech. Obchod se sankcionovanou osobou je zakázaný bez ohledu na to, jak dobře máte zvládnuté ostatní AML povinnosti.
S tím souvisí i zákon o omezení plateb v hotovosti: platby nad 270 000 Kč nesmíte přijmout v hotovosti vůbec — a snaha klienta limit obejít je typický znak podezřelého obchodu.
Kde změny předpisů sledovat
Prakticky stačí tři zdroje: web Finančního analytického úřadu (metodické pokyny, stanoviska, výroční zprávy s typologiemi), Sbírka zákonů pro novely AML zákona a — s blížícím se rokem 2027 — texty evropského AML balíčku. Nemusíte je číst průběžně; důležité je zachytit velké změny a promítnout je do vnitřních zásad a školení.
Nejpohodlnější cesta: absolvovat jednou ročně aktualizovaný e-learning — povinné roční školení tak zároveň pokryje novinky v předpisech, aniž byste je museli dohledávat sami.
Časté otázky
Platí pro realitní makléře nějaká AML vyhláška?
Přímo ne. Prováděcí vyhlášky (zejména ČNB) cílí na finanční instituce. Realitního makléře řídí AML zákon č. 253/2008 Sb., evropská nařízení a metodické pokyny FAÚ, který je jeho dozorovým orgánem.
Jsou metodické pokyny FAÚ závazné?
Formálně nejsou právním předpisem. Popisují ale výklad, podle kterého FAÚ kontroluje a sankcionuje — v praxi je proto bezpečné se jimi řídit a odchylky umět odůvodnit.
Co je nařízení AMLR a odkdy platí?
Nařízení (EU) 2024/1624 — jednotná evropská AML pravidla přímo použitelná ve všech členských státech. Aplikovat se začne od 10. července 2027 a nahradí podstatnou část národní úpravy.
Jaký je hotovostní limit u realitních obchodů?
Podle zákona o omezení plateb v hotovosti nesmíte přijmout hotovostní platbu nad 270 000 Kč. Tlak klienta na vyšší hotovost nebo dělení plateb je znakem podezřelého obchodu.
Kde mám sledovat změny AML předpisů?
Web FAÚ (metodiky a stanoviska), Sbírku zákonů (novely AML zákona) a evropský AML balíček. Prakticky změny pokryje každoroční aktualizované AML školení.
Publikováno 5. 8. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.