Když se řekne „AML vyhláška", většinou se tím myslí prováděcí předpisy doplňující AML zákon (č. 253/2008 Sb.) — především vyhlášky České národní banky pro finanční sektor. Realitního makléře ale primárně řídí sám zákon, evropská nařízení a metodické materiály Finančního analytického úřadu; vyhláška ČNB č. 67/2018 Sb. na běžné realitní zprostředkování přímo nedopadá. Makléřů se však týká vyhláška Ministerstva financí č. 420/2024 Sb. k oznámení kontaktní osoby.
Vyznat se v hierarchii předpisů se vyplatí: při kontrole FAÚ se argumentuje zákonem a metodikami, ne tím, co se kde napsalo na školení před pěti lety.
Hierarchie AML předpisů: co platí a v jakém pořadí
AML pravidla pro českého realitního makléře skládají čtyři vrstvy:
- Evropská nařízení — přímo použitelná v celé EU; nejdůležitější je nařízení (EU) 2024/1624 (AMLR), které se začne aplikovat od 10. 7. 2027 (viz nová AML regulace EU), a nařízení o informacích doprovázejících převody peněžních prostředků,
- AML zákon č. 253/2008 Sb. — základní česká norma: povinné osoby, identifikace a kontrola klienta, podezřelé obchody, vnitřní zásady, sankce,
- prováděcí vyhlášky — upřesňují povinnosti vybraných povinných osob; vyhlášky ČNB (např. k požadavkům na systém vnitřních zásad) cílí na banky a finanční instituce, ne na realitní zprostředkovatele,
- metodické pokyny a stanoviska FAÚ — nejsou právním předpisem, ale popisují, jak úřad povinnosti vykládá a kontroluje; fakticky jsou pro praxi makléře nejužitečnějším vodítkem.
Oznámení kontaktní osoby: vyhláška č. 420/2024 Sb.
Od 1. února 2025 určuje vyhláška č. 420/2024 Sb. formát a strukturu oznámení kontaktní osoby FAÚ. Týká se i realitního sektoru; nejde o bankovní vyhlášku ČNB. Použijte aktuální formulář a pokyny FAÚ.
Proč se makléře vyhlášky ČNB netýkají — a co místo nich
Vyhlášky ČNB provádějí AML zákon pro subjekty, nad kterými ČNB vykonává dohled: banky, spořitelní družstva, obchodníky s cennými papíry, směnárny. Realitní zprostředkovatel pod dohled ČNB nespadá — jeho dozorovým orgánem je Finanční analytický úřad.
To ale neznamená méně povinností, jen jiný zdroj jejich upřesnění: metodické pokyny FAÚ. Ty rozvádějí, jak má vypadat hodnocení rizik, jak přistupovat k politicky exponovaným osobám, jak posuzovat znaky podezřelého obchodu nebo jak plnit oznamovací povinnost. Při kontrole FAÚ vychází právě z nich.
Metodika není zákon, ale ignorovat se nevyplácí
Metodický pokyn vás právně nezavazuje — popisuje ale výklad úřadu, který vás bude kontrolovat. Postupovat vědomě proti metodice znamená vzít na sebe důkazní břemeno, že váš výklad je lepší.
Sankční předpisy: druhá kolej, na kterou se zapomíná
Vedle AML zákona musí makléř hlídat i mezinárodní sankce — zákon o provádění mezinárodních sankcí a přímo použitelné sankční předpisy EU. Prakticky: před obchodem ověřit, zda klient, skutečný majitel nebo protistrana nefigurují na sankčních seznamech. Obchod se sankcionovanou osobou je zakázaný bez ohledu na to, jak dobře máte zvládnuté ostatní AML povinnosti.
S tím souvisí i zákon o omezení plateb v hotovosti: platby nad 270 000 Kč nesmíte přijmout v hotovosti vůbec — a snaha klienta limit obejít je typický znak podezřelého obchodu.
Kde změny předpisů sledovat
Prakticky stačí tři zdroje: web Finančního analytického úřadu (metodické pokyny, stanoviska, výroční zprávy s typologiemi), Sbírka zákonů pro novely AML zákona a — s blížícím se rokem 2027 — texty evropského AML balíčku. Nemusíte je číst průběžně; důležité je zachytit velké změny a promítnout je do vnitřních zásad a školení.
Nejpohodlnější cesta: absolvovat jednou ročně aktualizovaný e-learning — povinné roční školení tak zároveň pokryje novinky v předpisech, aniž byste je museli dohledávat sami.
Časté otázky
Platí pro realitní makléře nějaká AML vyhláška?
Ano. Vyhláška č. 420/2024 Sb. upravuje oznámení kontaktní osoby FAÚ a od 1. 2. 2025 se týká i realitních zprostředkovatelů. Vyhlášku ČNB č. 67/2018 Sb. pro finanční sektor je třeba odlišovat.
Jsou metodické pokyny FAÚ závazné?
Formálně nejsou právním předpisem. Popisují ale výklad, podle kterého FAÚ kontroluje a sankcionuje — v praxi je proto bezpečné se jimi řídit a odchylky umět odůvodnit.
Co je nařízení AMLR a odkdy platí?
Nařízení (EU) 2024/1624 — jednotná evropská AML pravidla přímo použitelná ve všech členských státech. Aplikovat se začne od 10. července 2027 a nahradí podstatnou část národní úpravy.
Jaký je hotovostní limit u realitních obchodů?
Podle zákona o omezení plateb v hotovosti nesmíte přijmout hotovostní platbu nad 270 000 Kč. Tlak klienta na vyšší hotovost nebo dělení plateb je znakem podezřelého obchodu.
Kde mám sledovat změny AML předpisů?
Web FAÚ (metodiky a stanoviska), Sbírku zákonů (novely AML zákona) a evropský AML balíček. Prakticky změny pokryje každoroční aktualizované AML školení.
Publikováno 5. 8. 2026 · aktualizováno 8. 9. 2026. Článek připravili advokáti spolupracující s ARROWS advokátní kancelář; nejde o právní službu ve smyslu zákona o advokacii.